Ante el sismo, seguimos contigo

1. Lo primero es identificar los inmuebles administrados y/o arrendados que se encuentren ubicados en las zonas afectadas y establecer cuáles presentan algún tipo de afectación. 
2. Una vez identificados, se recomienda comunicar a los arrendatarios los canales dispuestos por la inmobiliaria para reportar oportunamente cualquier situación relacionada con daños, condiciones de seguridad o eventual inhabitabilidad del inmueble
3. Así mismo, frente a los inmuebles que presenten afectaciones, se deberá realizar la correspondiente verificación y documentar el estado del inmueble, determinando si existen condiciones que comprometan su habitabilidad o seguridad y, de ser necesario, gestionar la inspección técnica correspondiente.  
4. Respecto de los pagos al propietario, deberá analizarse en cada caso concreto, teniendo en cuenta la afectación del inmueble, la posibilidad de ocupación y las obligaciones contractuales existentes, así como las condiciones particulares de cada contrato, para proceder a pagar. 
5. En todo caso, es importante mantener debidamente documentados los reportes, inspecciones, comunicaciones y actuaciones adelantadas frente a cada inmueble afectado, con el fin de establecer las medidas contractuales y operativas que correspondan. 

En primer lugar, debe tenerse en cuenta que no toda afectación ocasionada por un sismo implica necesariamente un riesgo para la seguridad de las personas o la inhabitabilidad del inmueble. Algunos daños pueden ser superficiales y susceptibles de reparación, mientras que en otros casos el inmueble puede no presentar afectaciones directas, pero existir un riesgo derivado de edificaciones colindantes. 

Por lo anterior, ante la manifestación del arrendatario de no sentirse seguro en el inmueble, la inmobiliaria debe contar con un procedimiento para la recepción, revisión y documentación de los daños reportados, procurando establecer objetivamente las condiciones de seguridad y habitabilidad del inmueble.

R: Cuando no exista un riesgo latente que comprometa la integridad de las personas, la evaluación sobre la seguridad estructural y habitabilidad deberá ser realizada por una persona o entidad técnicamente competente, según corresponda, y no únicamente a partir de la percepción o manifestación del arrendatario.

R: Con base en dicha evaluación deberá determinarse si el inmueble puede continuar siendo habitado, si requiere reparaciones o si existen condiciones que impidan su ocupación. A partir de esta valoración se podrá establecer la posibilidad de continuar con la relación contractual, realizar las reparaciones necesarias o, cuando jurídicamente corresponda, analizar la terminación del contrato por fuerza mayor.

R: En consecuencia, la sola decisión del arrendatario de abandonar o entregar el inmueble por considerar que no se siente seguro no determina por sí misma la terminación del contrato ni configura automáticamente una fuerza mayor. Cada caso deberá ser revisado de manera individual, atendiendo las condiciones reales del inmueble y los conceptos técnicos que permitan establecer su habitabilidad y seguridad.

Cuando como consecuencia del evento el inmueble no pueda ser utilizado o disfrutado por el arrendatario, el período durante el cual exista dicha imposibilidad no deberá ser objeto de cobro.

Por lo anterior, en aquellos casos en los que se determine que el inmueble no puede ser disfrutado, deberá establecerse la fecha a partir de la cual se presentó dicha imposibilidad y realizar el ajuste correspondiente sobre los días que resten del período mensual, evitando cobrar al arrendatario un tiempo durante el cual no pudo hacer uso del inmueble. La situación deberá documentarse en cada caso, verificando las condiciones particulares del inmueble y la causa que impide su utilización.

El evento sísmico ocurrido el 10 de agosto constituye un hecho imprevisible e irresistible, ajeno a la voluntad de las partes, por lo que, en principio, no se trata de un incumplimiento atribuible al arrendatario ni al propietario. En consecuencia, si como resultado del sismo el inmueble no puede continuar siendo habitado o disfrutado por el arrendatario, el canon deberá cobrarse proporcionalmente por los días durante los cuales efectivamente pudo hacer uso del inmueble, es decir, hasta el momento en que se presentó la imposibilidad de continuar ocupándolo.

Por ejemplo, si el arrendatario pudo disfrutar del inmueble hasta el 10 de agosto y a partir de esa fecha el inmueble quedó inhabitable, el canon correspondiente al mes de agosto deberá liquidarse proporcionalmente por los días efectivamente disfrutados, sin cobrar los días posteriores durante los cuales no pudo hacer uso del inmueble.

En estos casos, no se trata de determinar un responsable por el incumplimiento, sino de establecer los efectos que el evento de fuerza mayor produce sobre la obligación de pago y sobre la continuidad del contrato.

Parcialmente. Si el arrendatario pagó oportunamente el canon correspondiente al mes de agosto y, como consecuencia del sismo, el inmueble sufrió afectaciones que comprometen su seguridad o habitabilidad, procede realizar la devolución o compensación proporcional de los días durante los cuales no pudo disfrutar del inmueble, conforme al cálculo proporcional explicado en el punto anterior.

En todo caso, la afectación deberá estar debidamente acreditada y verificada, ya que la sola manifestación del arrendatario no determina que el inmueble sea inhabitable o represente un riesgo para su seguridad.

El hecho de que la inmobiliaria ya haya realizado al propietario el pago correspondiente al canon de agosto no determina, por sí mismo, que deba asumir definitivamente dicho valor si posteriormente se presenta la entrega o abandono del inmueble. En estos casos, primero debe establecerse la causa de la entrega, si existe realmente una condición de inhabitabilidad asociada al evento de fuerza mayor que imposibilite la continuidad del contrato.

Si se determina que el inmueble debe ser entregado por una afectación derivada del sismo que impide su ocupación, deberá revisarse la situación contractual y establecer la procedencia de la terminación del contrato y, de ser el caso, la forma en que debe realizarse el ajuste económico correspondiente frente al canon ya pagado al propietario.

Por lo anterior, no se recomienda realizar descuentos o solicitar reintegros de manera automática. Cada caso debe ser analizado individualmente, teniendo en cuenta la fecha efectiva de la entrega, el período efectivamente causado, la situación de habitabilidad del inmueble y la causa jurídica que dé lugar a la terminación del contrato.

El tratamiento del pago depende de lo que indique la copropiedad, que es quien debe tomar las medidas correspondientes e informar a los copropietarios. Frente al contrato de arrendamiento, el pago se genera hasta la fecha de ocupación del inmueble.

Los servicios públicos se generan hasta la fecha en que el arrendatario efectivamente ocupó y disfrutó del inmueble. Por lo tanto, si con ocasión del sismo se produce la entrega del inmueble, deberán liquidarse los servicios públicos correspondientes hasta la fecha efectiva de desocupación, de acuerdo con el consumo generado durante dicho período. 

Sí. La inmobiliaria puede acordar con el arrendatario la terminación anticipada del contrato y recibir la entrega del inmueble, siempre que dicha terminación sea formalizada entre las partes.

Sí. La inmobiliaria podrá realizar la reubicación del arrendatario, siempre que cuente con inmuebles disponibles y que estos se encuentren en condiciones adecuadas de habitabilidad. Se debe proceder con la firma de un nuevo contrato. Debe radicarse ante Affi para estudio, especificando que se trata de una reubicación — se manejará como traslado, aprobado siempre y cuando se conserven las mismas partes (arrendatario y deudores solidarios) y el canon no supere el 20% del canon afianzado actualmente.

La aceptación inicial de la reubicación, por sí sola, no impide que posteriormente se analice la terminación del contrato cuando la situación de fuerza mayor persista y no se haya formalizado la modificación contractual. 

La inmobiliaria deberá verificar las condiciones particulares del inmueble y determinar si existe una causa que jurídicamente permita la terminación del contrato.

La terminación podrá proceder sin que haya lugar al cobro de penalidades o indemnizaciones por parte del arrendatario cuando se configure una situación de fuerza mayor que imposibilite la continuidad del contrato, como podría ocurrir cuando, como consecuencia del sismo, el inmueble presente condiciones que comprometan la seguridad de las personas o haya quedado inhabitable.

Buscar un acuerdo entre las partes.

Si el inmueble se encuentra en buenas condiciones de seguridad y habitabilidad y no existe un riesgo que impida su ocupación, las partes pueden buscar llegar a un acuerdo para su terminación.